STJ reafirma conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos quando inviável a transferência do imóvel
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento de que, constatada a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, é cabível sua conversão em indenização por perdas e danos. No caso analisado no AREsp 3.216.196/RJ, havia contrato de promessa de compra e venda com pagamento integral do preço, mas sem registro imobiliário. Posteriormente, os herdeiros do promitente vendedor incluíram os imóveis no inventário e os alienaram a terceiros de boa-fé, tornando inviável a transferência em favor dos compradores.
Ao manter o acórdão do TJRJ, o STJ reconheceu que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos encontra amparo no art. 499 do Código de Processo Civil e pode ocorrer mesmo sem requerimento expresso da parte quando a tutela específica se tornar impossível. O Tribunal destacou, ainda, que a promessa de compra e venda não registrada, embora permita ao comprador exigir o cumprimento da obrigação, estabelece vínculo de natureza obrigacional, e não direito real oponível a terceiros de boa-fé.
O julgamento também reforça orientação recentemente adotada pela própria Terceira Turma no REsp 2.196.855/RJ, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em abril de 2026. Naquele precedente, o STJ estabeleceu que, preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, a imprescritibilidade da pretensão à obtenção da escritura definitiva também alcança sua conversão em perdas e danos quando o cumprimento específico se torna materialmente impossível. O precedente foi expressamente utilizado como fundamento no julgamento mais recente.
| Precedente / Fundamento | Órgão Julgador | Tese Fixada e Impactos Práticos |
|---|---|---|
| AREsp 3.216.196/RJ | 3ª Turma do STJ | Conversão automática da obrigação em perdas e danos (art. 499 do CPC) quando o bem foi alienado a terceiro de boa-fé. |
| REsp 2.196.855/RJ | 3ª Turma (Rel. Min. Nancy Andrighi) | A imprescritibilidade da pretensão à escritura definitiva alcança a pretensão indenizatória substitutiva quando impossível a tutela específica. |
| Art. 499 do CPC | Código de Processo Civil | Autoriza a conversão da tutela específica em tutela indenizatória por perdas e danos sem exigência de prévio pedido expresso do autor. |
Na prática, os julgados consolidam importante proteção ao promitente comprador que tenha cumprido suas obrigações contratuais. A jurisprudência também evidencia a importância do registro do compromisso de compra e venda, uma vez que sua ausência mantém a relação no plano obrigacional e pode impedir a tutela específica diante de direitos posteriormente adquiridos por terceiros de boa-fé.
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